不動産の価格は、住所や広さだけではなく、周辺に何があるかの環境や、売り手がいつまでに資金にしたいかなどの状況によっても異なります。
同じ物件を同じ状況で取引することがないため、価格も比較が困難で、あえて言うなら取引が成立した価格がその物件の現在の価値=時価なので、土地査定でも計算上の価格よりも近隣の成約価格が重視されます。
とはいえ、客観的な評価が必要な場合に、土地査定の最も客観的な評価方法が路線価による評価で、相続税の財産評価でも利用されます。
路線価とは、国税庁が年に1度発表されている路線価図に載っていて、地図上の道路に価格が千円単位で表示されています。路線価で土地査定をする場合は、土地が面した道路の路線価に、土地の面積をかけた金額が評価額になります。
また、実際の取引でも、角地は価値が高いですが、この評価方法でも複数路線に面した土地は、評価を高く調整する必要があります。
反対に、間口が狭く、奥行きが長い長方形の土地や、奥に進んでから開ける旗状の、いわゆる畑地などは、間口狭小や不整形地といって、評価を低く調整する場合もあり、これを補正といいます。
そのため、路線価評価といえども、一つの土地に対する評価の正解は一つとは限りませんが、正しい計算によって算出した評価は、どれも正しい評価額ということができます。
一般的には、実際の取引の金額=時価よりも2割から4割程度低くなる傾向がありますが、相続税評価で使われるほか、土地同士の価値の比較などにも便利です。
路線価図とは？
不動産は、面積が同じや、住所が近くても、同じ価値のものは二つとなく、その値段でほしいという人がいなければ取引ができないので、実際に取引が成立した価格こそがその物件の時価だといえます。
しかし、それでは客観的な評価ができないため、相続税評価にはルールが決まっています。
土地の評価は、年に1度国税庁が公表する路線価図をもとに、建物の評価は、市区町村が決定し、固定資産税の課税通知に記載されている評価額を利用します。
路線価図とは、文字通り、地図のうえで道路に価格が付けられている図面で、評価対象の土地が面した道路の路線価に、面積をかけた金額が評価額になります。
実際の取引では、角地は価値が高くなりますが、路線価図を利用した評価でも、複数の道路に面している場合は価値を高くしたり、逆に、間口が小さくて利用しにくい土地は、不整形地補正といって価値を低く調整したり、実際の価値に合わせた調整は行われます。
そのため、路線価に面積をかけたシンプルな方法では相続税評価は一つですが、不整形地補正や、広大地補正など、税法の決まりの中で、どのような制度を適用するかによって、税務上間違いではない、正しい評価額は一つではありません。
路線価図に似たものに評価倍率表があり、同じ時期に国税庁が公表しますが、山林など、不動産取引が盛んでない地域では、路線ごとに価格を付けず、倍率だけを決めて、固定資産税評価額に倍率をかけたものを相続税評価とします。