平成27年から相続税が改正され、従来の制度ではなくなった方のうち、納税をするのは5%程度といわれていた相続税が幅広く負担を求めるようになりました。
税制改正といっても単なる増税ではないかという考え方もありますが、やはり5%の人だけに負担を求める税金は公平性の問題があり、負担を広く求めるのはやむを得ない面もあります。
相続税の計算をする場合、亡くなった人(被相続人といいます)が所有していた人の財産を評価することから始めますが、この作業を相続税評価といいます。
現金や預貯金は金額通りの価値ですが、土地の相続税評価は、路線価図や評価倍率表を利用します。
土地は所有者といえども、借地人がいると自由な利用や処分ができないため、借地権がある土地の価値は更地よりも低くなります。
年に1度国税庁が発表している路線価図では、地域ごとに借地権割合を公表しています。
たとえば、借地権割合が60%の土地なら、更地評価額のうち、借地権を持っている側が60%、底地(土地の所有権)を持っている側の評価が40%になります。
借地にすると、自分で利用をすることや売却処分が難しくなるので、相続の際に売却して納税資金にする場合は適しませんが、保有を続ける前提ならば、借地にしたり、建物を建てて借家にすると、相続税評価を下げる効果は抜群です。
ただし、駐車場の場合は賃借人を保護する必要がなく、いつでも解約できるため、相続税評価は変わらないので注意が必要です。
借地権評価：相続評価額の概要
平成27年に相続税が改正され、改正ではなく増税だとの評価もありますが、従来の税制では、納税をしているのは亡くなった人の5%以下だといわれていました。
租税法律主義といって、税金は必ず法律に基づき、法律に基づかない税金は課税されないことになっていましたが、相続した際に、5%の人だけに負担を求める税金は公平性に疑問があります。幅広く負担を求めるという意味では確かに改正です。
とはいえ、現金や預貯金と異なり、土地や建物の不動産は持っていてもすぐにお金にすることは難しく、いわゆる不動産を多く所有する資産家にとっては頭の痛い問題です。
相続税の計算は相続評価額に基づいて行い、現金や預貯金は額面通りですが、土地の評価は、年に一度国税庁が発表する路線価に基づいて行います。
地図の上で道路に価格が付けられていて、土地が面する道路の路線価に面積をかけたものを評価額とするのが原則ですが、角地のように複数の路線に面していると価値が上がったり、不整形地は価値が下がるなどの調整をします。
また、土地の利用状況によっても評価は異なり、借地人がいる土地は、自由な利用や処分ができないため、評価額が下がります。土地の価格を100%とすると、借地人がある土地は、借地権価格と底地の価格に分けることになります。
借地権価格の計算方法は、路線数の中で、借地権割合が決められているので、例えば借地権割合60%の地域なら、Ｓ拉致の評価額の60%が借地権価格、残る40%が底地の価格となります。