土地や建物などの不動産は、高価な財産の代表格です。
相続税の計算をする際には、不動産の価値を計算する必要がありますが、その際の評価は時価ではなく相続税評価額で行います。
自家とは、実際にその値段の価値があることですが、不動産は一つとして同じものがないため、実際に売らない限り本当の時価はわからず、客観的な評価方法が必要です。
土地の相続税評価額は路線価図または評価倍率表を使って計算します。
路線価図とは、年に一度、国税庁が公表している地図で、土地が面している道路に千円単位で着いた金額と面積をかけて計算します。
評価倍率表は、固定資産税表が核に倍率をかけて評価額とする方法ですが、都市部から離れて、土地の取引が少ない地域で、路線価がない場所で利用する計算方法です。
ところで、土地を所有していても、人に貸していると、自由に利用したり処分することができないため、土地の価値も下がります。このとき、借地人の権利部分を計算する方法を借地権割合といいます。
借地権割合も、路線価図や評価倍率表で、地域ごとに決まっていて、例えば3000万円の価値の土地の、借地権割合が60%なら、借地人の権利が1800万、所有者の持つ底地の価値は1200万円になります。
実際に、自由な利用や処分ができなくなってしまいますが、利用の予定はないが、処分する考えもない土地なら、借地として運用すると、借地権割合分、相続税評価額を下げる効果があります。
路線価図や評価倍率表に表示されている借地権割合
土地の価格は、いくらの価値があるといっても、実際にその値段で買いたいという人がいないと取引はできません。
だから、土地の時価とは、実際に売れた金額そのものということもできますが、それでは客観的な評価にならないので、相続税や贈与税の課税には路線価を利用します。
路線価とは、毎年1度、国税庁が発表する路線価図に載っている金額で、この図には地域ごとの借地権割合も決められています。
路線価図は、地図のうえで、土地が接している道路に千円単位で金額が記載されていおり、土地の面積をかけた金額が路線価評価です。
一方、都市部を離れた山間部など、土地の取引が盛んでない地域では、路線ごとに評価をするのが困難なため、路線価図が作られていません。
その代わりに作られているのが評価倍率表で、固定資産税の評価額に、評価倍率表に記載された率をかけたものが評価額になります。
固定資産税の評価額は、市区町村の役場が決めて、固定資産税の課税通知に書かれており、評価倍率が1なら、評価額は固定資産税の評価額と同額になります。
ところで、土地は、人に貸していると、借り手の権利は借地借家法で保護されます。借り手の合意なく、追い出したり、売却などはできないので、土地の利用価値も制限されます。
そこで、借地人がいる土地の価値は、借地人が持つ借地権の価値と、所有者が持つ底地に分かれます。
底地と借地権を合わせると、完全な土地の価格になりますが、借地権の価値は、路線価図や評価倍率表で、借地権割合として決められています。
評価額5千万円の土地で、借地権割合が60%なら、借地人の持つ借地権が3千万円、所有者が持つ底地は2千万円の評価になります。