不動産の価値は一物多価という言葉があり、同じ不動産でも、早急な資金化が必要な場合は値段を下げる必要があったり、開発などでどうしてもその場所が必要な場合は高くてもその値段で取引をしたり、もともとが、同じ条件で比較するものがないだけに、価値の計算にも正解はありません。
しかし、相続税の財産評価の場合などは、価値を決める必要があり、相続税評価には年に1度国税庁が発表している路線価図や評価倍率表を使用します。
路線価図とは、文字通り、地図の上にある道路に価格が付けられていて、路線価による土地の評価の計算方法の原則は、土地が面する道路の路線価に、面積をかけて計算します。
もっともシンプルな計算方法は単なる掛け算ですが、これに、二つの道路に面している角地の場合は価値が上がったり、間口が狭い長方形などの不整形地の場合は価値を減額したり、実際の評価に合わせて調整する計算方法があります。
角地の計算は、二路面に面する土地として計算方法が決まっていますが、不整形地補正などの適用は任意なので、どれが正解でどれが間違いということではありません。
また、都市部では路線価がありますが、山間部など、都市化が進んでいない地域では、路線のすべてに価格が付けられておらず、評価倍率表を使用することがあります。
評価倍率表は、路線価と同様に年に1度国税庁が発表しますが、固定資産税の評価額に倍率をかけた金額がその土地の評価額になります。
路線価（相続税評価額）
平成27年1月より相続税が改正され、基礎控除5千万円と相続人一人当たりの控除額1千万円が、それぞれ6割の3千万円と600万円に変更されました。
これによって、従来の税制では相続税が課税されなかった人の中で課税対象となる人が増え、特に都市部などで地価が高い地域では、自宅を持っているだけでも対象となる可能性が出てきました。
相続財産のうち、不動産の評価については、国税庁が毎年発表している路線価によって計算します。
路線価は、地域ごとに、不動産が面している路線に価格を付けているためにこう呼ばれ、正面の道路の路線かが30万円の土地を50平米持っていたら評価額は1500万円となります。
ただし、路線価がついている道路を二つ持っている角地や、四角い形ではなくて利用が制限される不整形地など、土地の形状によっても調整されるので、正確な評価には慎重を要します。
国税庁は、毎年1度路線価を発表するので、評価は該当する都市の表を利用するように注意します。
また、地方の山林や農地など、市街化が進んでいない地域では、国税庁は路線価に変えて評価倍率表を発表しています。
評価倍率表を利用する地域のことを倍率地域と呼び、固定資産税の評価額に倍率をかけた金額が土地の評価額になります。
相続にあたっては、相続税のために住む場所や家業の事業を失うことがないように、小規模宅地の評価減など、課税価額を減免する制度がありますが、この制度は申告が必要です。
計算の結果、税金がかからなくても、期限内に申告書を提出しないと、課税されるので注意しましょう。