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平成27年から相続税が改正され、従来の制度ではなくなった方のうち、納税をするのは5%程度といわれていた相続税が幅広く負担を求めるようになりました。

　税制改正といっても単なる増税ではないかという考え方もありますが、やはり5%の人だけに負担を求める税金は公平性の問題があり、負担を広く求めるのはやむを得ない面もあります。

　相続税の計算をする場合、亡くなった人(被相続人といいます)が所有していた人の財産を評価することから始めますが、この作業を相続税評価といいます。

　現金や預貯金は金額通りの価値ですが、土地の相続税評価は、路線価図や評価倍率表を利用します。

　土地は所有者といえども、借地人がいると自由な利用や処分ができないため、借地権がある土地の価値は更地よりも低くなります。

　年に1度国税庁が発表している路線価図では、地域ごとに借地権割合を公表しています。

　たとえば、借地権割合が60%の土地なら、更地評価額のうち、借地権を持っている側が60%、底地(土地の所有権)を持っている側の評価が40%になります。
　借地にすると、自分で利用をすることや売却処分が難しくなるので、相続の際に売却して納税資金にする場合は適しませんが、保有を続ける前提ならば、借地にしたり、建物を建てて借家にすると、相続税評価を下げる効果は抜群です。

ただし、駐車場の場合は賃借人を保護する必要がなく、いつでも解約できるため、相続税評価は変わらないので注意が必要です。

借地権評価：相続評価額の概要

平成27年に相続税が改正され、改正ではなく増税だとの評価もありますが、従来の税制では、納税をしているのは亡くなった人の5%以下だといわれていました。

　租税法律主義といって、税金は必ず法律に基づき、法律に基づかない税金は課税されないことになっていましたが、相続した際に、5%の人だけに負担を求める税金は公平性に疑問があります。幅広く負担を求めるという意味では確かに改正です。
　とはいえ、現金や預貯金と異なり、土地や建物の不動産は持っていてもすぐにお金にすることは難しく、いわゆる不動産を多く所有する資産家にとっては頭の痛い問題です。

　相続税の計算は相続評価額に基づいて行い、現金や預貯金は額面通りですが、土地の評価は、年に一度国税庁が発表する路線価に基づいて行います。

　地図の上で道路に価格が付けられていて、土地が面する道路の路線価に面積をかけたものを評価額とするのが原則ですが、角地のように複数の路線に面していると価値が上がったり、不整形地は価値が下がるなどの調整をします。

　また、土地の利用状況によっても評価は異なり、借地人がいる土地は、自由な利用や処分ができないため、評価額が下がります。土地の価格を100%とすると、借地人がある土地は、借地権価格と底地の価格に分けることになります。

　借地権価格の計算方法は、路線数の中で、借地権割合が決められているので、例えば借地権割合60%の地域なら、Ｓ拉致の評価額の60%が借地権価格、残る40%が底地の価格となります。
　

一方、車内で調理をせず、販売のみを行う場合は、取り扱う料理や食材に応じて「食料品等販売業」「食肉販売業」「乳類販売業」「魚介類販売業」の営業許可を取得する必要があります。
特殊用途自動車用の8ナンバー登録
キッチンカーは特殊用途自動車である8ナンバー登録が絶対必要というわけではありません。普通貨物車ナンバーや小型貨物車ナンバーでも登録は可能です。ただし、普通貨物車や小型貨物車で登録をしていると、車検の際に車内の設備を一度全て取り外さなければいけなくなります。8ナンバーであればキッチンカーの設備を外さず車検を受けられるので、長い目で見て8ナンバーを取得するほうが得策です。

販売場所の使用許可
キッチンカーでの営業許可が下りたからといって、どこでも好き勝手に移動販売をしていいというわけではありません。営業を行う際は、営業場所の使用許可が必要なことがほとんどです。使用許可の申請先は販売場所を管理する会社です。ショッピングモールの敷地ならショッピングモールの運営会社、大学のキャンパスなら大学が申請先になります。また、道路を使って路上販売を行う際は、その場所を管轄する警察署にて「道路使用許可」の申請を行います。無断で販売をすると、駐車違反で反則金が発生するので気をつけてください。

【始めの一歩】キッチンカー開業の3ステップ
キッチンカーでの移動販売を始めるには、次の流れで手続きを行う必要がります。

ステップ1:キッチンカーの購入/レンタル
移動販売に使用するキッチンカー、フードトラックを購入、またはレンタルします。すでにキッチンカーとして売り出されている車を購入･レンタルする場合もあれば、軽トラックなどを購入し、キッチンカーへ改造する場合もあります。車両を改造してキッチンカーにする場合、車体の高さや幅、長さに上限があるので注意が必要です。

ステップ2:資格、許可の取得
営業に必要な資格や許可を取得します。まずは食品衛生責任者養成講習会を受講して食品衛生責任者の資格を取得します。そのうえで、出店予定先の保健所にて営業許可の申請を行います。必要書類に不備がなければ、キッチンカーを持ち込み、保健所職員による確認検査が行われます。保健所の要件を満たしていれば、晴れて営業許可証が交付されます。

ステップ3:販売
保健所からの営業許可が下りたら実際に営業を開始します。販売するメニューを決め、仕入れを行い、実際に調理･販売を行います。オフィス街やイベント会場など人が多い場所を狙って販売場所は決めるとよいでしょう。

ここが大事！キッチンカーを購入するには
キッチンカーを用意するには、以下の4つの方法があります。

新車のキッチンカーを専門業者に制作してもらう
専門の業者に依頼して、新しくキッチンカーを制作してもらう方法です。新車キッチンカーは、理想のデザインを手に入れられる、中古車よりも長く使えるといったメリットがあります。さまざまなキッチンカーを見て具体的なイメージを決めておくと、業者とも話が進みやすくなるでしょう。

中古のキッチンカーを購入する
中古のキッチンカーを購入し、そのまま使う、または一部を変更して使うという方法です。中古車は、新車を購入するよりも費用を抑えられるというメリットがあります。ただし、購入してから不備に気付き、修理をするのに思わぬ出費が発生してしまう場合も。あまりに安い中古車には注意が必要です。

キッチンカーをレンタルする
まだ購入には踏み出せない、とりあえず始めてみたいという人には、レンタルもおすすめです。面倒な手続きがなく初期費用もかからないため、精神的な不安も少ないでしょう。ただし、月額費用としては割高になってしまうため、長期的に使う場合は注意が必要です。

自分で車をキッチンカーに改造する
自分で購入した軽トラックやバンを、キッチンカーに改造するという方法もあります。自作する場合は時間と手間がかかりますが、費用を安く抑えながら自分仕様に作れます。保健所の許可が取れるように、あらかじめ要件を確認しておきましょう。知識や技術に自信がない場合は、業者に依頼して改造するのがおすすめです。
キッチンカーの開業、起業のやり方

土地の財産的価値を評価する場合には、いくつかの方法が存在します。そのうちのひとつに「路線価方式」による算出方法があります。
路線価方式とは、主に相続税や贈与税の計算を行うときに利用されます。そもそも「路線価」とは、基本的に市街地エリアに所在する土地の１㎡あたりの単価のことをいいます。

ある土地の価値を路線価方式で算出しようとする場合、その土地の路線価を調べることになります。

ある土地の路線価は、その土地を含むエリアの「路線価図」を閲覧することで調べることができます。

この路線価図はいまでは国税庁のホームページ上で検索、閲覧可能なので利用するといいでしょう。
目的の路線価図が見つかったら、該当する土地が面している道路に付されている数字を探します。

この数字が路線価で、千円を単位として表記されています。「100B」などと書いてある場合、「100」の部分が路線価となり、この場合ではその土地の価値は1㎡あたり10万円ということになります。

この路線価に土地の面積を掛ければ、基本的には路線価方式による土地の評価額が算出できることになります。

ただ、もちろん土地の形状や複数の道路に面している場合など、該当する土地の立地条件などにより土地の価値も増減しますので、それを反映させるため、実際には路線価に対していくつかの「補正」をすることになります。

これらの補正をした結果、その土地の1㎡あたりの価値が算出されるのことになるのです。
この数値にその土地の面積を掛ければ、路線価方式による土地の金額が算出できます。

路線価方式と倍率方式の違い

ある土地の財産的価値を評価する場合の算出方法として、「路線価方式」と「倍率方式」というものがあります。

これらの方式は、共に主として相続税や贈与税などを計算するときに使用されています。しかし、いくつか違いがあります。

まず、路線価方式というものは、その名前のとおり「路線価」という数値を使う方法です。

「路線価」とは、主に市街地を走っている道路のエリアごとに付けられているもので、いわば土地の「単価」です。これにその土地の立地条件等による補正を加えたあと、面積を掛け合わせることで土地の価値を算出します。

しかしそのためには当然、その土地が所在するエリアに「路線価」が設定されていなければなりません。市街地以外のエリアには路線価が定められていない地域も多く存在します。

これに対して、倍率方式とは、ある土地が所在するエリアに路線価が設定されていない場合にもちいられる方法です。

この倍率方式では、その土地が所在するエリアの倍率表を検索、閲覧し、その土地に適用される倍率を調べることになります。
そしてその土地の固定資産税評価額に対し、その倍率を掛けることでその土地の価値を決めることになります。この点に、路線価方式との違いがあります。

つまり、路線価方式の場合には土地の単価をベースに財産的価値を算出するのに対し、倍率方式ではその土地の固定資産税評価額にその土地に適用される倍率を掛け合わせることで算出するという違いがあるのです。

不動産の価値は一物多価という言葉があり、同じ不動産でも、早急な資金化が必要な場合は値段を下げる必要があったり、開発などでどうしてもその場所が必要な場合は高くてもその値段で取引をしたり、もともとが、同じ条件で比較するものがないだけに、価値の計算にも正解はありません。

　しかし、相続税の財産評価の場合などは、価値を決める必要があり、相続税評価には年に1度国税庁が発表している路線価図や評価倍率表を使用します。

　路線価図とは、文字通り、地図の上にある道路に価格が付けられていて、路線価による土地の評価の計算方法の原則は、土地が面する道路の路線価に、面積をかけて計算します。

　もっともシンプルな計算方法は単なる掛け算ですが、これに、二つの道路に面している角地の場合は価値が上がったり、間口が狭い長方形などの不整形地の場合は価値を減額したり、実際の評価に合わせて調整する計算方法があります。

　角地の計算は、二路面に面する土地として計算方法が決まっていますが、不整形地補正などの適用は任意なので、どれが正解でどれが間違いということではありません。

　また、都市部では路線価がありますが、山間部など、都市化が進んでいない地域では、路線のすべてに価格が付けられておらず、評価倍率表を使用することがあります。

　評価倍率表は、路線価と同様に年に1度国税庁が発表しますが、固定資産税の評価額に倍率をかけた金額がその土地の評価額になります。

路線価（相続税評価額）

平成27年1月より相続税が改正され、基礎控除5千万円と相続人一人当たりの控除額1千万円が、それぞれ6割の3千万円と600万円に変更されました。

　これによって、従来の税制では相続税が課税されなかった人の中で課税対象となる人が増え、特に都市部などで地価が高い地域では、自宅を持っているだけでも対象となる可能性が出てきました。

　相続財産のうち、不動産の評価については、国税庁が毎年発表している路線価によって計算します。

　路線価は、地域ごとに、不動産が面している路線に価格を付けているためにこう呼ばれ、正面の道路の路線かが30万円の土地を50平米持っていたら評価額は1500万円となります。
　ただし、路線価がついている道路を二つ持っている角地や、四角い形ではなくて利用が制限される不整形地など、土地の形状によっても調整されるので、正確な評価には慎重を要します。
　国税庁は、毎年1度路線価を発表するので、評価は該当する都市の表を利用するように注意します。

　また、地方の山林や農地など、市街化が進んでいない地域では、国税庁は路線価に変えて評価倍率表を発表しています。

　評価倍率表を利用する地域のことを倍率地域と呼び、固定資産税の評価額に倍率をかけた金額が土地の評価額になります。

　相続にあたっては、相続税のために住む場所や家業の事業を失うことがないように、小規模宅地の評価減など、課税価額を減免する制度がありますが、この制度は申告が必要です。

　計算の結果、税金がかからなくても、期限内に申告書を提出しないと、課税されるので注意しましょう。

路線価とは国税庁が発表する、路線つまり道路に面する宅地一平方メートルあたりの評価額のことです。

この価格は相続税や贈与税の算出や固定資産税など様々な用途に使われています。宅地の相続税評価額を出す場合路線価方式と固定資産税倍率方式の二つの方法があります。

市街地には路線価方式が用いられ奥行価格補正率表や不整形地補正率表などで価格は調整されています。

そのような様々のことを考慮します。それを一月一日に税務署から発表それから国税庁は八月に発表いたします。また似たような価格には公示地価がありますがこちらは国土交通省が発表し新聞などやテレビなどにも良く取り上げられています。

ちなみに公示地価は二万三千地点一方路線価は全国四十万地点であり。観測地点の多さは大きく違います。

また公示地価のだいたい八割の価格が路線価にはつけられています。公示地価は家などを建てる時の目安にもなります。

土地は客観的に見ることが難しいものなのでこのような方法が良い方法になっています。

実際に土地を取引する際には様々な事情があります。だから土地の価格はこのような基準になっている価格のようにはいきません。

どうしてもその土地がほしい人がいれば土地は高くなるものです。

しかしこのような価格は公正な価格です。誰にも偏っていないのです。また公示地価は更地にて鑑定を行っています。建物があるとわかりにくくなってしまうためです

。またその価格の決定にはその道のプロである不動産鑑定士などが行っています。

路線価の計算方法

土地の評価額は実は一種類では有りません。公示地価、路線価、固定資産税評価額、基準地価などがあり、それぞれ算出方法も使われ方も違ってきます。

もっとも基準となるのが公示地価で、全国の都市とその周辺に標準地点を選んで毎年１月１日時点でのその土地の評価を、最近の取引状況や収益性、利用価値などを考慮して、国から委託を受けた複数の不動産鑑定士が土地を調査し鑑定します。国土交通省が担当し、毎年３月下旬に公示されます。

路線価は国税庁が所管し、毎年８月頃に発表されます。公示地価を元に売買の状況と不動産鑑定士などの評価を参考に決められます。相続税、贈与税、地価税を算定する基準となる価格です。公示地価より２割ほど低いのが一般的で、道路の地点ごとにだされ、評価される地点が多いことから、一般に土地の評価の目安ともなります。

固定資産税評価額は地方自治体が決定し、固定資産税、都市計画税、不動産取得税などの算定に利用され、国民の毎年の税額に繁栄されます。公示地価より３割ほど低いのが一般的です。

そのほか基準地価があり、都道府県が都市計画区域外も含んで決める土地の価格で、公示地価よりも細かな地点で決定され、公示地価と並んで全国の土地価格の目安となります。

路線価は、評価ポイントの多さと、毎年の価格発表に加え、ホームページからも簡単に閲覧でき、土地の価格を比較するのに便利な価格です。

民間での実際の土地売買価格は路線価などの公的価格とは関係有りませんが、他の土地と地価を比べるのに便利で、民間でも参考にされることも多い地価です。

分譲マンションは、土地の持ち分と建物の価格で構成されています。
　土地の取得のために要する費用は、分譲マンションの所有者全員で分担するため、一戸建てよりも充実した設備や魅力的な立地を手ごろな価格で実現できるのが魅力です。

　一戸建ての家を買うときには、土地の所有形態には所有権と借地権がありますが、分譲マンションでも同様に、所有権の場合と借地権の場合があります。

　所有者が、資産運用はしたいが売却して手放すことは望まない場合や、都心部などで地価が極端に高く、所有権で分譲すると、分譲価格が高くなりすぎる場合などに採用されます。

また、都市部の神社やお寺などでも、資産運用はできるが財産の処分には法律上の規制があるため、借地で活用する場合があります。

　借地には、契約をする時点で期間が決まっていて、期限後の更新ができない定期借地権と、それ以外の一般の借地権があります。
　一般の借地権の場合は、管理費や修繕積立金と合わせて、毎月地代を支払いますが、管理費等の金額に上乗せになっているので、普段の生活にはあまり影響がありません。
　これに対して、定期借地権の場合、例えば50年の期間で借地期間が満了したら、建物は取り壊して更地にして土地の所有者に返還します。

　資産価値よりも使っている間の利便性を重視した所有方法で、購入価額を抑えられるのが魅力ですが、特に定期借地権の場合、残存期間が短くなると売却が難しくなるので注意しましょう。
　

土地や建物などの不動産は、高価な財産の代表格です。

相続税の計算をする際には、不動産の価値を計算する必要がありますが、その際の評価は時価ではなく相続税評価額で行います。

　自家とは、実際にその値段の価値があることですが、不動産は一つとして同じものがないため、実際に売らない限り本当の時価はわからず、客観的な評価方法が必要です。

　土地の相続税評価額は路線価図または評価倍率表を使って計算します。

路線価図とは、年に一度、国税庁が公表している地図で、土地が面している道路に千円単位で着いた金額と面積をかけて計算します。

評価倍率表は、固定資産税表が核に倍率をかけて評価額とする方法ですが、都市部から離れて、土地の取引が少ない地域で、路線価がない場所で利用する計算方法です。

　ところで、土地を所有していても、人に貸していると、自由に利用したり処分することができないため、土地の価値も下がります。このとき、借地人の権利部分を計算する方法を借地権割合といいます。

　借地権割合も、路線価図や評価倍率表で、地域ごとに決まっていて、例えば3000万円の価値の土地の、借地権割合が60%なら、借地人の権利が1800万、所有者の持つ底地の価値は1200万円になります。

　実際に、自由な利用や処分ができなくなってしまいますが、利用の予定はないが、処分する考えもない土地なら、借地として運用すると、借地権割合分、相続税評価額を下げる効果があります。

路線価図や評価倍率表に表示されている借地権割合

土地の価格は、いくらの価値があるといっても、実際にその値段で買いたいという人がいないと取引はできません。

　だから、土地の時価とは、実際に売れた金額そのものということもできますが、それでは客観的な評価にならないので、相続税や贈与税の課税には路線価を利用します。
　路線価とは、毎年1度、国税庁が発表する路線価図に載っている金額で、この図には地域ごとの借地権割合も決められています。

路線価図は、地図のうえで、土地が接している道路に千円単位で金額が記載されていおり、土地の面積をかけた金額が路線価評価です。

　一方、都市部を離れた山間部など、土地の取引が盛んでない地域では、路線ごとに評価をするのが困難なため、路線価図が作られていません。

その代わりに作られているのが評価倍率表で、固定資産税の評価額に、評価倍率表に記載された率をかけたものが評価額になります。

固定資産税の評価額は、市区町村の役場が決めて、固定資産税の課税通知に書かれており、評価倍率が1なら、評価額は固定資産税の評価額と同額になります。

　ところで、土地は、人に貸していると、借り手の権利は借地借家法で保護されます。借り手の合意なく、追い出したり、売却などはできないので、土地の利用価値も制限されます。

　そこで、借地人がいる土地の価値は、借地人が持つ借地権の価値と、所有者が持つ底地に分かれます。

底地と借地権を合わせると、完全な土地の価格になりますが、借地権の価値は、路線価図や評価倍率表で、借地権割合として決められています。

　評価額5千万円の土地で、借地権割合が60%なら、借地人の持つ借地権が3千万円、所有者が持つ底地は2千万円の評価になります。

“買い物に行ったら、商品に４種類の値段が付いていたらどうしますか？
通常の商品は、「メーカー希望価格」と「実売価格」の２種類くらいはあっても、４種類もの値段がつくことはまずないでしょう。ところが、土地は「一物四価」とも呼ばれ、４種類の値段があることをご存知でしょうか。

値段が高い方から書くと、実際の売買取引価格である「実勢価格」、国土交通省が公示し、
実勢価格の９０％で評価する「公示価格」、国税庁が発表し、
実勢価格の７０％～８０％の評価価額になる「路線価」、
最後に、地方公共団体が算出する、実勢価格の６０％～７０％に評価される、「固定資産税評価額」となります。

このうち相続税算出は路線価評価によってその価格が決まることが多いのです。

この路線価評価は安い方の値段だから相続税の額もそれによって決められても仕方ない、と思うかもしれません。しかし、この路線価評価をしっかりとやってもらうことにより、相続税還付が受けられるかもしれないのです。

もし路線価が実際はもっと低ければ、一度払ってしまっても相続税還付が受けられます。
ここで相続税に詳しい税理士に相談してみましょう。

なぜなら、詳しくない税理士の場合は土地の面積などから機械的に路線価評価を行っているかもしれないからです。

詳しい税理士なら、土地の型状や適正な広さより大きければ単価が下がるという「面大減価」まで評価に入れて計算できるので、
土地が過大な路線価に評価されていると分かれば相続税還付を受けることができることになります。

土地の売却と路線価について

土地や建物など、不動産は、面積が同じでも立地条件で価値が変わるし、住所が近くても、接道の形などでも異なるので、同じ価値のものは一つとしてありません。
同じものが二つとないということは、その場所に魅力を感じている人にとっての価値は高くなるので、売り手と買い手が合意して、売買をした金額自体がその土地の時価になります。
とはいえ、実際に売らないと、価格が決められないでは困るので、相続税の計算など、客観的に土地の価値を決める必要がある場合は、路線価を利用します。
路線価とは、年に一度、国税庁が公表する路線価図で、地図上の道路に千円単位の値がついています。
土地が面している道路の路線価に面積をかけて路線価の評価額を計算することができます。
この方法で計算した価格は、売却するときの金額より2割から3割程度低いのが一般的です。
相続税の計算をするための課税標準にするので、実際に売却することができる金額を上回ると、税負担が大きくなってしまうこともありますが、売却した場合、譲渡所得にかかる所得税の負担も考慮する必要があります。
所得税は、利益が出なければ実際にはかかりませんが、先祖代々の土地など、買った時よりも大幅に価値が上がっている場合や、買った値段がわからない場合は、最大2割の税金がかかります。
路線価で評価した土地の価格は、土地を売却して、所得税が最大の2割掛かった場合の手取り金額に近い金額と考えておくと、大きな差はありません。